作者:楼市鸿远
说蝴蝶效应这个词，是我们想了很久的。
因为绝大多数人会认为，美国放不放水，跟隔了一个太平洋的中国，跟隔了一条长江的重庆，能有什么关系？
但是我们认为，一定会有一定的联系。
攀哥带大家分析一下，当然，仅仅是一种可能，东西方有两句名言，分别是这么说的：
凡有的，还要加倍给他使他多余；没有的，要把他剩下的也夺走。
——新约·马太福音
“天之道，损有余以补不足；人之道则不同，损不足以奉有余。”
——《老子·道德经》
全文大概率会比较长，耐心看完；如果暂时看不完，右上角，浮窗，空了可以再看；看完后觉得攀哥说得还有点道理的，右上角分享朋友圈，或者发到亲朋群里，一定会有人感谢你的，起码攀哥先感谢你（或者我们互相感谢）。
言归正传。
01重庆房价居然涨了22％
年重庆房价涨了多少呢？攀哥的数据是，重庆主城九区，商品房均价（高层、洋房、别墅、公寓、商铺、写字楼、车库等所有物业形态），从年的12月的建面元／㎡，涨到年12月的元／㎡，大概涨幅是13.4％。
如果从疫情最严重的年2月份来算，元／㎡的均价，到年底元／㎡的均价，则重庆房价10个月时间上涨22％。
如果再简单分析一下重庆的成交结构，你会更加震惊。
下图，重庆主城九区年十大热点成交组团：
看见没，西永、蔡家、李家沱、大学城、龙洲湾、高职城、悦来、龙兴？除了礼嘉算内环和绕城之间的组团，中央公园算是新宇宙中心之外，哪个组团，算得上核心区？
划重点，解释一下就是：
重庆房地产市场，已经进入“近郊＋远郊”组团为主的成交结构了，都是郊区卖的房子，结果房价一年还涨了13.4％，从疫情低点到年底还涨了22％。
说好的疫情影响，经济形势不好呢？不是说经济形势不好，房价会跌吗？怎么不跌反涨呢？
02重庆2.5万亿GDP超广州
重庆经济其实没什么问题。
年上半年的时候，因为上半年国际形势出口受阻，重庆GDP就超过广州，“北上深渝广”一时间甚嚣其上，其实我们很清楚，重庆和广州的差距不是一点半点。
结果，年初，重庆2.5万亿GDP数据一公布，广州是2.4万亿，重庆虽然超越不了深圳，但也不至于被苏州超，基本又坐稳全国GDP第四城。
重庆的*府工作报告是这么说的，在战疫情和抗洪水、抓双城经济圈建设两个首要工作下：
年重庆GDP增长3.9％，固投增长3.9％，社零增长1.3％，进出口总值增长12.5％……
看见没，国内国际双循环下，重庆经济最大的亮点，是进出口总值增长12.5％。
当然，面对疫情，我们伟大的*和*府，连续10个月M2增速在10％以上，这是后话了。我们也放水，不过我们是适度稳健的，不像老美那么不要脸。
03老美的不要脸
疫情后米国印了多少钱呢？
年1月14日，米国新任总统拜登发布一项刺激法案，总规模1.9万亿美元的“美国营救计划”。
要知道，拜登的前任川建国同志，“相对比较克制”了，年让美联储印了3.2万亿美元。
这个已经印的3.2万亿美元，和即将又弄出来的1.9万亿美元是个什么概念呢？
举个例子，中国人民从年到现在，靠着辛勤劳动并付出了环境污染的代价，用无数的钢铁、袜子、毛衣、塑料玩具等，最高峰挣下4万亿美元外汇，目前大概还剩3.2万亿美元的外汇。
我干了40年，你1年就给我印出来了？
而如果按照名义价值计算，从年3月份到现在，除中国之外的10个主要西方国家，印的钞票，抵得上年之前年文明史所有的印钞量。
9个月时间，抵过去年，你想想，这水得有多大！
放水会怎样？这里我们就不解释了，参考年。
全世界的央妈都开着直升机撒钱放水？谁会率先接到水？
这里有个简单形象的比喻：
富人开着大卡车去接水，乞丐端着讨饭的碗去接水，谁接的水多？
04费雪公式MV＝PT
其实这一段本身不是太想写，为了我们不是经济专业的读者，还是简单解释一下，懂的人可以直接跳过。
费雪公式MV＝PT，是用来讲解货币发行和经济本身的关系。
如果我们把地球看成一个村，美联储看成是村里的中央银行的话。
疫情之后美联储印出来这些超发的美元，开始在村里横冲直撞，购买资产寻求保值增值了。这些超发的美元一方面会流入美股，继续推动美股新高。另一方面会大量流入新兴市场国家，推高股票和资产价格。
说实话，村里最勤劳的家庭，干了40年才挣下的财富，村长一下子就拿这么大一笔钱在村里挥舞，这笔资金流入任何一个国家，都会对资产价格形成巨大的影响力。
再说MV＝PT。
这里面M是货币总量，V是货币流通速度，P是商品和服务价格，T是商品和服务总量。
前面说了，每次放水的时候，开卡车的富人们总是拿到最多的钱。富人拿到钱M之后，他自己能吃喝多少呀？大部分都被拿来投资了。
钱进了投资领域，货币流通速度V肯定会下降，因为货币都固化在资产里面了嘛。
但是当M2增速太大了之后呢？公式左边MV乘积会变大，公式右边的PT相乘的结果，肯定会变大。如果T代表商品和服务总量，一定程度上T也跟GDP总量相关，GDP的增速就在那里摆着，从逻辑上，短时间之内T不可能有巨大变化，那么，谁会变？
显然是代表价格的P，一定上涨。
有人会说，攀哥你乱说，物价水平在年也没怎么涨，CPI指数很温和呢，在2％左右。
为了让大家更明白，我们就有必要把费雪公式拆解一下了：（全文重点，一定认真理解）
MV＝P1T1＋P2T2
这里P1是资产价格，T1是资产总量，P2就是日常消费品和服务的价格，T2是日常消费品和服务的总量。
日常大家看到的代表通胀的CPI指数，其实就是P2的日常消费品和服务的价格。
如果资金M不断进入资产价格炒作牟利，在资产总量T1一定的情况下，资产价格P1就在不断增长。带来的结果是P1×T1不断变大的情况下，日常消费品部分的P2×T2保持稳定。
所以，“年的物价，涨得没有房价快”，大家知道为什么了吗？
这里也说句题外话，我们伟大的中华人民共和国，还是在保就业保民生的，所以肯定更不是所有钱都进了P1TI，民生花了这么多钱，P2T2也受影响，所以，接下来，姜你*蒜你狠，鸡蛋柴米油盐，都会有一轮上涨，不仅仅是铁矿石铜矿石这些PPI的东西。
05M2会推高P1还是P2？
资本是最聪明的。
互联网巨头卖个菜搞个社区团购，都要被上峰警告，谁还去影响民生呀。
所以，年涨得最凶的，比特币，从不到美元涨到最高峰4万美元，比特币应该也算一种避险资产。（这里接受反驳）。
然后，宁德时代，海康威视，招商银行，也算是资产，看看他们股价涨了多少。
再然后，深圳好多地方房价翻倍，东莞溢出效应，二手房一年涨幅47％；上海就更不用说了，需要验资万以上才能买的新房，排队摇号就差打架了；二手房年12月单月成交3.9万套，年上海二手房存量只剩3.3万套，如果在上海找10年楼龄以内带电梯的小区，只剩套。
上海的疯狂，具体我们就不详细说了，免得稿子被和谐。
当然话又要说回来了，上海不愧是魔都，是经济中心，领导的水平相当高，直接把营业税2年免征变为5年，限制流动性，不就限制MV中的V了吗？流通速度就降下来了呢。（这是面上震慑资金不要变成资产，根本原因是沉淀降缓速度，不得已而为之，要是资金全部去推高P2T2，那是民生，才麻烦）。
06房产是资产属性还是消费属性？
房子是拿来住的，不是拿来炒的。
我们首先要有大局观，大局意识。
但是，但凡现在随便问一个家庭，家庭最大的资产是什么？是股票？是基金？是*金？还是现金？恐怕除了二马哥和东哥，90％的家庭，最大的资产，还是房产。
所以你要说房产，是资产属性大于消费属性，还是消费属性大于资产属性，这还真不好说。
不过可以明确的两点是：
1.房租是由屌丝决定的，每座城市的工资中位数，基本跟房租正相关。2.房价跟屌丝一毛钱关系都没有，一座城市有钱人的支付能力，决定这座城市的房价。
远的不说，杭州南京跟重庆的工资收入水平差不多，房价高太多了；成都和重庆中位工资差不多，成都年收入过30万的有万人，重庆年收入过30万的只有多万人，所以成都核心区的房价，基本上是重庆的两倍了。
然后，北上广深，是全国有钱人的北上广深，也是全国有钱人的核心资产。理解到这一点，我们就开始下一段了。
07上海还能疯多久？
这个问题看起来跟重庆没什么关系呀？
关系大着呢。
上海这轮暴涨，我们问过上海的朋友，大体归纳起来有4个原因：
1、年开始限购，现在有支付能力的人有资格了，然后，宽松的人才引进，刺激了需求。
2、棚改的钱也不少。
3、卡车接的水，流到桶里了，宝宝心里慌呀，非专业人士谁能淡定的拿着几百万去炒股票买基金？
4、国际避险资金，看到中国是目前全世界最安全的地方，国外还是负利率，中国安全又是正利率，你说这钱会往哪里走？当然，我们的资本管控是很严格的，但是钱往中国走，我们得理解为这是中国的国运；另外，这里面肯定还叠加了出口挣了钱，米国营救计划，会让出口继续更加挣钱，结汇回来的钱会更多。
回到前面的问题，上海还能疯多久？
显然，上海已经开始想办法按住这轮疯狂了。
可是又怎么按呢？
2变5？离婚3年不算？增加土地供应？那核心区也不可能一下子新增几十万套资产出来吧。上海的存量也就仅剩3万多套了。
这水往哪里去？
08水往低处流
以美国营救计划为代表的放水，让全世界都必须跟着放水。
然后米国还算良心，给了大量的钱，补贴普通老百姓，老美要消费，中国的出口只会挣钱越来越多，钱在一线城市都被盖住的话，溢出来，自然先流向杭州东莞（跟北京周边的河北廊坊，甚至天津青岛都没有一毛钱关系），再然后，1.5线城市或者强二线城市。
年底一线城市开始的暴涨，被摁住之后，到年的国庆节，重庆开始有拖着行李箱的外地人，一下飞机就直接到各售楼部，几套上十套的买。
然后，到了年，少部分重庆人开始反应过来，开始扑向各大售房部。
然后，到年的年中，重庆房地产到达最疯狂的顶点，在那个时间才反应过来的，好多人还在站岗。
问题是，重庆基本上就只比一线城市，晚半年到10个月左右时间。
重庆一直不限购，5年前已经吃过一次亏晚了一步了，这次我们GDP排名全国第四，难道这次还要让外地客走在前面？
我们再强调一下，这篇文章不是让人去炒房，写给刚需刚改看的。
09重庆目前的现状
我们说两点：
1.重庆市场是健康的。
年全国房地产市场涨幅5.9％，重庆12月同比涨幅13.4％，是指商品房，如果重庆12月商品住宅的同比涨幅，实际是8％左右，比全国高出一点点，因为我们GDP总量大呀，直辖市，一带一路西部陆海大通道等等。
然后，我们2.5万亿的GDP，对应全国同等城市，我们的房价基数其实很低，我们有点补涨空间，我们年2万方的市场成交量，仍然证明，重庆是全国最成熟健康的房地产市场。
2.重庆房地产市场被妖魔化。
说什么重庆二手房挂牌量16万方之巨，你是把城口、酉阳、秀山等几十个区县都算上吗？我去查了一下贝壳的数据，整个大重庆，搜索“满两年＋有电梯”，总共不到10套在售房源。
重庆二手房要满两年才能交易过户的。如果再聚焦一下，重庆地铁环线以内，“满两年＋有电梯”，总共只有0多套在售房源。
后记：
都醒醒吧，等吃瓜群众反应过来的时候，重庆地铁环线以内的房子，本来有1.3万-1.5万的。然后，一不小心，原来一万三的，恐怕已经被扫光了；然后吃瓜群众会想，老子一万三都没买，一万四更不会买，疫情常态化，房价会掉头；结果没过多久，一万四的也没有了；吃瓜群众又想，那我改善到水土蔡家龙兴去……
哎，去吧去吧……
一个人的财富总和，大体上跟他的认知能力，是一样的。
还是那句话，我们不鼓励炒房，我们只是怕，你没看到这轮趋势，最后真的被挤到复盛石船那些地方去买房。
这个春节，外地来的水和竞争对手，再次被“禁足”，或许是你最后的上车机会了。
记住，MV＝PT，M代表的水会越来越多，要么M变成P1的资产降低流速V，达成平衡。要么，M资金和P价格，同时升高。
但不管怎样，重庆的P1，一定会升高，因为重庆年2万方的成交量，GDP第四城，去年的土地出让可建体量，以及平均楼面价和地王，我们就不说了。
我们耗子尾汁，我们也怕被关小黑屋。
